La location est un recours pour un locataire qui souhaite accroitre ses activités sans investir dans l’acquisition d’un terrain. Cet article fait le tour sur l’estimation de la valeur locative.
Locations libres, baux commerciaux, locations agricoles
La location d’un terrain à bâtir à Montpellier ou ailleurs est dite « libre » lorsque le locataire est un particulier. Cela revient à dire qu’il ne destine pas le terrain à une activité professionnelle telle qu’une activité commerciale ou une exploitation agricole. Ce genre de location est régit par le code civil. La propriétaire et le locataire sont libres d’établir le contenu du contrat, notamment la durée du bail, le loyer, les cas pouvant induire à une résiliation, les modalités de restitution…
Lorsqu’une location de terrain est à usage professionnel, on parle de bail spécifique. Le bail commercial d’un terrain fait partie de cette catégorie. Il s’agit de la location d’un terrain à bâtir, à Montpellier ou dans une autre ville, sur lequel le locataire prévoit d’exploiter un commerce. Ainsi, le terrain en question doit comprendre une construction commerciale bâtie avant la conclusion du contrat ou après si le propriétaire a donné son consentement. Les constructions qui se trouvent sur le terrain appartiennent alors au locataire. C’est le cas d’un terrain de camping sur lequel ont été bâtis des locaux sanitaires, ou celui d’un terrain avec un entrepôt. Le bail rural fait également partie des baux spécifiques. On parle ici d’une location de terrain à un agriculteur qui veut y exercer sa profession. Elle est régie par le code rural.
Estimation de la valeur locative d’un terrain
Généralement, la modalité d’un contrat de location de terrain à bâtir à Montpellier comme dans toute la France fait selon la convenance des parties contractantes, y compris l’estimation du loyer. Ainsi, le propriétaire d’un terrain faisant l’objet d’un bail commercial prend comme base de calcul le montant des revenus nets qu’il espère percevoir compte tenu de la durée du contrat et les charges qui lui incombent en tant que propriétaire telles que les taxes et impôts. D’un autre côté, le locataire propose un loyer à partir de ses charges d’exploitation et des bénéfices commerciaux escomptés. Il appartient donc aux deux parties de se mettre d’accord sur le montant effectif. Il est à noter que le loyer peut être révisé à un intervalle régulier si une telle clause est mentionnée dans le contrat.
La détermination du loyer d’un terrain agricole diffère de celle d’un terrain à bâtir à Montpellier ou dans d’autres localités. En effet, la première indication est la fourchette fixée par la préfecture. Elle définit le loyer maximal et minimal applicable dans sa circonscription. Ainsi, les parties contractantes doivent s’entendre sur un loyer compris dans l’intervalle. Pour cela, ils peuvent appliquer le taux du marché local ou calculer à partir des coûts pour le propriétaire. L’estimation peut également se faire à partir des capacités à payer du locataire. Pour cela, il faut qu’il établisse une liste des coûts prévisionnels d’exploitation, notamment le coût des semences, de l’engrais, des mains d’œuvre…Ces coûts sont ensuite soustraits des revenus prévisionnels basés sur le rendement et le prix de vente des produits. La marge ainsi obtenue servira pour le calcul du taux de location maximum que l’exploitation peur supporter.
La détermination de la valeur locative d’un terrain à bâtir à Montpellier , à Paris dans n’importe quelle autre ville est assez compliquée. Or, une estimation erronée pourrait entrainer le sentiment d’avoir été lésé de la part d’une des parties contractantes. Il est donc important de ben évaluer le bien à louer. Dans le cas d’un bail commercial, il faut procéder à une évaluation physique du bien ainsi qu’à une analyse de la situation juridique du bail. Concernant le bail rural, une comptabilité analytique prévisionnelle et une étude de la rentabilité éviteraient de se retrouver dans une mauvaise posture ultérieurement. En cas de difficulté, il est recommandé de faire appel à un expert du marché de la location de terrain, un agronome, un conseiller juridique…